Grundsätzlich sind durch die neue Immobilienertragsteuer alle Immobilienverkäufe nach dem 31.03.2012 steuerpflichtig unabhängig davon, wie lange sie im Besitz des Verkäufers waren. Je nach Anschaffungszeitpunkt wird in Alt- und Neuvermögen unterschieden. Danach richtet sich die Berechnung des Veräußerungsgewinnes. Für bestimmte Verkäufe existieren Befreiungen von der Immobilienertragsteuer. Eine wesentliche ist die Hauptwohnsitzbefreiung durch welche Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000m²) befreit sind, wenn sie dem Veräußerer

a) ab Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben, oder

b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Als Eigenheim gelten Wohnhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten/Wohnungen. In weiterer Folge müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche den Wohnzwecken des Verkäufers oder einem Angehörigen (unentgeltlich) dienen. Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden. Keine Befreiung gibt es, wenn das Eigenheim verkauft wird und der Verkäufer als Mieter für mehr als ein Jahr seinen Hauptwohnsitz behält. Ausschlaggebend für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Die Meldung nach dem Meldegesetz allein ist nicht ausreichend. Aufgrund der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vom 24.01.2018 steht die Hauptwohnsitzbefreiung auch beim sogenannten Genossenschaftsmodell zu. Im entschiedenen Sachverhalt hatte der Verkäufer der Eigentumswohnung diese erst 6 Monate vor dem Erwerb ins Eigentum erworben, war jedoch seit fast 10 Jahren Mieter im Rahmen eines genossenschaftlichen Erwerbsmodells. Der VwGH kam zum Ergebnis, dass weder Wortlaut noch Sinn und Zweck des Gesetzes erfordern, dass die Wohnung stets im Eigentum des Veräußernden steht. Vielmehr ist erforderlich, dass die Wohnung die im Gesetz genannte Frist tatsächlich Hauptwohnsitz war und zumindest zum Verkaufszeitpunkt im Eigentum stand. Diese Entscheidung wird in die Einkommensteuerrichtlinien eingepflogen. Diese Befreiungsbestimmung und Begünstigung gilt allerdings nur für die Regelung b). Bei der Regelung a) ist entgeltliche Anschaffung ab Beginn Voraussetzung.

Tipp: Überprüfen Sie, ob Sie bei einem Genossenschaftsmodell innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre den Hauptwohnsitz innehaben. Dann können Sie auch bei einem Erwerb und einer kurzfristig anschließenden Veräußerung, sofern Sie den Hauptwohnsitz innerhalb eines Jahres aufgeben, die Befreiung von der Immobilienertragsteuer in Anspruch nehmen.