Eine moderne Variante der Vermietung von Wohnungen, insbesondere von Ferienwohnungen, sind sogenannte Buy-To-Let Konzepte. Dabei kauft ein Investor über eine Verwaltungsgesellschaft, z. B. ein Hotel, ein ganz bestimmtes Appartement zum Zwecke der Vermietung. Diese Wohnung kann der Käufer - eingeschränkt auf gewisse Zeiten - auch selbst nutzen, er lukriert Mieteinnahmen und kann bei Veräußerung einen Erlös aus der Wertsteigerung erzielen. Ebenso besteht die Möglichkeit bei Vorliegen der Einkunftsquelle für den Kaufpreis die Umsatzsteuer als Vorsteuer abzuziehen. Allerdings ist vorab im Rahmen einer sogenannten Liebhabereiprüfung zu beurteilen, ob innerhalb von 20 Jahren, plus ev. 3 Jahren Bauzeit, eine Einkunftsquelle vorliegt, d.h., ob die positiven Einkünfte die Ausgaben überschreiten. Denn bei Vorliegen von Liebhaberei sind Verluste wie auch allenfalls entstehende Gewinne steuerlich nicht beachtlich und entsteht auch kein Vorsteuerabzug. Aufgrund einer neuen Judikatur des VwGH vom 25.11.2015 Zl 2015/13/0012 sind für die Prognoserechnung von 20 Jahren die sogenannte Fixkosten bei Eigennutzung aufzuteilen. Wird die Wohnung abwechselnd vermietet und selbst genutzt, sind als Werbungskosten jene Kosten zu berücksichtigen, die ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind und nur diese in der Prognoserechnung anzusetzen. Kosten, die ausschließlich durch die Eigennutzung bedingt sind, sind auszuschließen (direkt zuordenbare, variable Kosten). Jene Kosten hingegen, die in einem Veranlassungszusammenhang sowohl mit der Vermietung als auch der Eigennutzung stehen (Fixkosten), sind als gemischt veranlasst aufzuteilen. Nach der Judikatur des VwGH sind die Fixkosten in der Leerstandszeit nach dem Verhältnis der Eigennutzung zur Gesamtnutzung aufzuteilen. Beispiel: Eigennutzung 30 Tage, Fremdnutzung 130 Tage, Leerstandzeiten 205 Tage. Im Beispiel beträgt der prozentuelle Anteil an der Gesamtnutzung 18,85%. Bei angenommenen Fixkosten von € 5.000 jährlich sind daher € 937,50 nicht als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die restlichen € 4.062,50 sind abzugsfähig.

TIPP: Berücksichtigen Sie daher, ob Sie unter Zugrundelegung der neuen Judikatur des VwGH bei Anschaffung eines Appartements zur Eigennutzung und Vermietung, z. B. über Hotel oder Verwaltungsgesellschaft, in einem Zeitraum von 20 Jahren, plus ev. 3 Jahren Bauphase, einen Totalgewinn erzielen. Denn nur dann ist es möglich, die für den Kauf anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer abzuziehen bzw. anfängliche Verluste mit anderen Einkünften auszugleichen. Sollte dies nicht gelingen liegt Liebhaberei vor, somit steuerliche Unbeachtlichkeit.