Seit 1.7.2025 bestehen wesentliche Verschärfungen für Share Deals bei Transaktionen von Gesellschaften. Vier Punkte wurden geändert. 1. Herabsetzung der Beteiligungsschwelle für die Anteilsvereinigung und Übertragung von 95 % auf 75 %; 2. Erweiterung des Tatbestandes des Gesellschafterwechsels auch auf Kapitalgesellschaften; 3. Erweiterung der Anteilsvereinigung und Übertragung auf mittelbare Anteilserwerbe; 4. Erhöhte Grunderwerbsteuerbelastung für sogenannte Immobiliengesellschaften

Beim Tatbestand des Gesellschafterwechsels kann in Zukunft auch die Übertragung von Anteilen an grundstückbesitzende Gesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuerpflicht in Österreich auslösen. Bisher gab es diese Regelung nur für Personengesellschaften, wenn innerhalb von fünf Jahren 95 % der Gesellschaftsanteile wechseln. Durch die Neuregelung wurde diese Beteiligungsschwelle auf 75 % gesenkt und der Betrachtungszeitraum auf sieben Jahre erweitert. Außerdem ist auch der Gesellschafterwechsel für Kapitalgesellschaften/Genossenschaften ein Steuertatbestand geworden. Beim Tatbestand Anteilsvereinigung und Übertragung war bisher auch die Übertragung von 95 % der Anteile an einer grundstückbesitzenden Gesellschaft (Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft) in die Hand eines Erwerbers oder einer Unternehmensgruppe grunderwerbsteuerpflichtig. Dieser Tatbestand wurde nun erweitert auf eine Anteilsübertragung von mindestens 75 % anstatt der bisherigen 95 %. Weiters sind zusätzlich zu den unmittelbaren Anteilsübertragungen jetzt auch mittelbare Anteilsübertragungen umfasst. Eine solche mittelbare Anteilsübertragung liegt vor, wenn nicht die Anteile einer grundstückbesitzenden Gesellschaft direkt übertragen werden, sondern die Anteile an einer in der Beteiligungskette übergeordneten Gesellschaft (u. a. Mutter- oder Großmuttergesellschaft).

Außerdem wurde ein eigener Begriff „Immobiliengesellschaft“ eingeführt. Als Immobiliengesellschaft gelten jene Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Share Deals von solchen Immobiliengesellschaften unterliegen einer wesentlich höheren Grunderwerbsteuerbelastung. Einerseits wird der höhere Verkehrswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen und andererseits erhöht sich der Steuersatz von 0,5 % des Grundstückswertes auf 3,5 % des Verkehrswertes. Im Angehörigenkreis ist eine Ausnahme von der erhöhten Besteuerung vorgesehen.

Tipp: Beachten Sie, dass die Neuregelungen, insbesondere bei Share Deals von grundstücksbesitzenden Gesellschaften, seit 1.7.2025 erhebliche Verschärfungen in jenem Bereich vorsehen.