Grundsätzlich gilt, wer seinen Hauptwohnsitz verkauft, muss keine Immobilienertragsteuer zahlen. Der Verwaltungsgerichtshof bezieht dies einschränkend nur auf den bebauten Teil des Grundstücks. Der VwGH hat eine in der Praxis umstrittene Frage zur Immobilienertragsteuer zum Nachteil der Steuerpflichtigen geklärt. Bei der Befreiung des Hauptwohnsitzes hat das Finanzministerium in den Einkommensteuerrichtlinien einen Grundstücksteil von max. 1.000m2 als zugehörig zum Hauptwohnsitz (Gebäude) angesehen. Das Bundesfinanzgericht hatte einen größeren Erlös steuerfrei belassen. Der VwGH hat aber entschieden, dass die Steuerbefreiung nur für eine Grundstücksgröße gilt, die ein üblicher Bauplatz für ein Eigenheim benötigt. Für den restlichen Grundanteil gilt somit die Immobilienertragsteuer mit 30% vom Mehrerlös beim Verkauf der Liegenschaft gegenüber den ursprünglichen Anschaffungskosten. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist jedoch von dieser Besteuerung insoweit befreit, wenn das Haus oder die Wohnung entweder mindestens 2 Jahre bis unmittelbar vor dem Verkauf oder aber irgendwann in den vergangenen 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden ist. Nach den Einkommensteuerrichtlinien des Finanzministeriums gilt die Befreiung für das Gebäude und die umgebenden 1.000m² Grund und Boden. Das Bundesfinanzgericht hat ursprünglich diese Begrenzung auf 1.000m² außer Acht gelassen und auf den gesamten Grund und Boden die Steuerbefreiung zugelassen. Der VwGH hat jetzt entschieden, dass bei bebauten Grundstücken das Gebäude mit dem Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut bilde, dazu gehöre aber nur jene Fläche, auf der das Haus stehe, zuzüglich jener Umgebungsfläche die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet. Der Gerichtshof verweist auf ein Ausmaß das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Im Anlassfall waren das nicht die 3.500m2 sondern die bebaute Fläche waren genau 317m2. Der VwGH ist somit sogar restriktiver als der Fiskus selbst. Sollten die Steuerbehörden aber bei der vergleichsweise großzügigen Handhabung des Gesetzes bleiben wie die Richtlinien sie vorgeben, bilden die 1.000m2 faktisch die relevante Grenze.

TIPP: Sollten Sie die ImmoESt berechnen lassen (beim Notar oder Anwalt), ist aufgrund der derzeit geltenden Einkommensteuerrichtlinien aus Vereinfachungsgründen weiterhin eine Befreiung des Grund und Bodens beim Verkauf des Hauptwohnsitzes bis zu 1.000m² gegeben. Sollten diese geändert werden, wird dies nicht rückwirkend geschehen.