Aufgrund der Judikatur des VwGH war strittig, ob ein Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstückes schon Immobilienertragsteuer auslöst oder nicht. Nach alter Rechtsprechung des VwGH war dies möglich. Der VwGH hat aber in seinem Erkenntnis vom 3.4.2019 ausgesprochen, dass für die Immobilienertragsbesteuerung das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft maßgeblich ist. Vorverträge sind im Regelfall auf den künftigen Abschluss von Kaufverträgen gerichtet und vermittelten noch keinen klagbaren und durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung einer Liegenschaft. Daher ist für Zwecke der Immobilienertragsteuer die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich. Der VwGH schränkt durch sein Urteil ein Abweichen zwischen zivilrechtlichem Eigentum und wirtschaftlichem Eigentum weiter ein. Ein Auseinanderfallen von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum ist nur noch dann anzunehmen, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer insbesondere die volle Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit bzw. die Möglichkeit des uneingeschränkten Lukrierens von Wertsteigerungen hat und auch die Vermögensminderungen bei Absinken des Wertes tragen muss. Diese Kriterien sind allerdings bei der normalen Konstruktion eines Vorvertrages nicht erfüllt und ist daher zu diesem Zeitpunkt noch keine Immobilienertragsteuer fällig. Die private Grundstücksveräußerung nach § 30 EStG wird also noch nicht durch einen Vorvertrag sondern durch das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft auf Übertragung eines Grundstückseigentums in der Regel den tatsächlichen Kaufvertrag getätigt. Damit besteht bei der Immobilienertragsbesteuerung ein Gleichklang mit der Grunderwerbsteuer, bei der ebenfalls auf den Kaufvertrag und nicht auf den Vorvertrag abgestellt wird.

TIPP: Beachten Sie, dass Sie bei Unterfertigung eines Vorvertrages über eine Grundstücksveräußerung noch keine Immobilienertragsteuerverpflichtung eingehen, sondern erst bei Abschluss des Hauptvertrages (= Kaufvertrag) der das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft für die Übertragung des Grundstückes beinhaltet.