Die Immobilienertragsteuer ist grundsätzlich nur für entgeltliche Vorgänge anwendbar. Bei Schenkungen oder Erbschaften fällt somit grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an. Die Immobilienertragsteuer beträgt im Regelfall 30 % des Veräußerungsgewinnes, welcher in der Regel der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten ist. Die Anschaffungskosten entsprechen grundsätzlich den Kosten, zu denen die veräußerte Immobilie gekauft wurde. Sollte die Immobilie ein Altgrundstück sein, d. h. fand der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 31.03.2002 statt, können die Anschaffungskosten pauschal ermittelt werden, und zwar mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Das führt zu einer effektiven Steuerbelastung von 4,2 % des Veräußerungserlöses. Bei Altgrundstücken, die nach dem 31.12.1987 die erstmalige Bebauung ermöglichen, liegt die effektive Steuerlast bei 17 %. Bei einer Umwidmung nach dem 31.12.2024 kommt noch ein Umwidmungszuschlag, womit die effektive Steuerbelastung auf 23,4 % des Veräußerungserlöses steigt. Mit 01.01.2027 wird die Immobilienertragsteuer für Altgrundstücke erhöht. Die effektive Steuerbelastung beträgt für Veräußerungen zu diesem Zeitpunkt 6 % bzw. 21 % bei Umwidmungen nach 1987 oder sogar 27,3 % des Veräußerungserlöses bei Umwidmungen nach 2024. Bei Neugrundstücken ist zu beachten, dass bestimmte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen den Anschaffungskosten zugerechnet werden und dadurch den Veräußerungsgewinn vermindern. Dazu zählen beispielsweise ein Zubau, ein Fenstertausch oder eine Wärmedämmung. Bloße Instandhaltungsaufwendungen, wie Ausmalen, können hingegen nicht berücksichtigt werden.

Von der Immobilienertragsteuer befreit ist die Veräußerung einer Immobilie, wenn sie entweder mindestens zwei Jahre seit der eigenen entgeltlichen Anschaffung durchgehend oder unabhängig von einem entgeltlichen Erwerb innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Befreit ist außerdem der Verkauf eines durch den Veräußerer selbst erbauten Gebäudes, sofern dieses von Grund auf errichtet wurde und das Baurisiko vom Hersteller getragen wurde. Herstellerbefreiung umfasst allerdings nur das Gebäude und nicht den Grund und Boden und gilt bei teilweiser Vermietung nach Errichtung nur für den nicht vermieteten Teil.

Tipp: Sollten Sie beabsichtigen, Altvermögen in naher Zukunft zu veräußern, ist eine Veräußerung vor dem 31.12.2026 ratsam. Für die zeitliche Zuordnung ist grundsätzlich der Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes, also in der Regel der Kaufvertrag, maßgeblich.