Mit 01.07.2025 sollen Fälle von Umwidmungen im Rahmen der Immobilienertragsteuer höher besteuert werden. Künftig wird bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer im Falle einer Umwidmung nach dem 31.12.2024 ein Zuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen sein. Dieser Zuschlag wird die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit die Steuern erhöhen. Daraus folgt, dass der Zuschlag auf den, durch die Umwidmung erfolgten, Gewinn vorgenommen wird. Dieser Betrag wird dann im Zuge der Immobilienertragsteuer versteuert. Konkretes Beispiel: Jemand kauft Grünland im Wert von 10.000 €. Das Grundstück wird zum Bauland umgewidmet, dadurch steigt der Wert auf 100.000 €. Auf die 90.000 €, die der Eigentümer dadurch verdient hat, werden die 30 % Umwidmungssteuer aufgeschlagen (also 27.000 €). Damit erhöht sich der Gewinn auf 117.000 €. Von diesen € 117.000 sind 30 % Immobilienertragsteuer an den Staat abzuführen, also 35.100 €. Am Ende fällt auf den Gewinn von 90.000 € also eine Steuer in Höhe von de facto 39 % an.
Ebenfalls wird mit 01.07.2025 im Rahmen der Grunderwerbsteuer die Schwelle für die Anteilsvereinigung, die derzeit 95 % beträgt, auf 75 % gesenkt. Der steuerliche Tatbestand der Anteilsvereinigung soll darüber hinaus auch auf Personenvereinigungen erweitert werden. Auch mittelbare Anteilsverschiebungen, also dann, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst, sondern z.B. die Anteile einer Muttergesellschaft (Holding) veräußert werden, sollen künftig umfasst sein. Darüber hinaus soll der Beobachtungszeitraum des Gesellschafterwechsels von fünf Jahre auf sieben Jahre erweitert werden. Eine zusätzliche Verschärfung ist für Immobiliengesellschaften vorgesehen. Bei Ihnen werden Anteilsübertragungen einem Liegenschaftsverkauf durch die Gesellschaft gleichgestellt, wodurch sich der anzuwendende Steuersatz von 0,5 % auf 3,5 % erhöht.

Tipp: Veräußern Sie daher noch vor dem 01.07.2025 Grundstücke die nach dem 31.12.2024 umgewidmet worden sind, um einen Zuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn zu vermeiden. Im Falle von Anteilsverschiebungen bei Gesellschaften, die Grundstücke im Portfolio besitzen, sollte beachtet werden, sofern max. 95 % der Anteile wechseln und nicht weniger als 75 %, dies noch vor dem 01.07.2025 zu erledigen.